01 · Valorisation du bien libre

Nature

Appartement

Adresse / secteur

Paris — localisation fictive

Particularités

Hypothèses fictives pour illustrer la présentation.

Méthode de valorisation

Surface retenue : 100 m². Prix de référence au m² : 6 000 €/m². Ajustement retenu : 0 %. La valeur retenue tient compte des caractéristiques du bien et peut différer du prix médian des références.

Sources consultées

Valeur de 600 000 € choisie pour la démonstration ; aucune transaction de référence ni expertise réelle.

Justification de la valeur

La valeur est une hypothèse fictive et ne constitue pas une estimation de marché.

La valeur libre est le prix estimé du bien vendu sans occupation ni droit réservé. C’est le point de départ du calcul, avant déduction du droit que le vendeur conserve. Les prix d’annonces sont des prix demandés, et non des prix de ventes réalisées : les références doivent être datées et comparables.

02 · Paramètres retenus pour l’opération

Ces paramètres décrivent l’hypothèse étudiée. Le coefficient de capitalisation sert à convertir le capital disponible en rente ; il ne représente ni une durée de vie annoncée ni un rendement garanti. Les méthodes de calcul internes ne sont pas détaillées dans cette étude.

Droit d’usage et d’habitation : le vendeur conserve le droit d’occuper le logement, dans les conditions prévues par l’acte. Ce droit se distingue de l’usufruit.

03 · Synthèse financière du viager

Dans cette hypothèse, vous recevriez le bouquet à la signature, puis la rente mensuelle indiquée. La valeur du droit réservé correspond au droit que vous conservez sur le logement.

• Capital converti en rente : 197 200 €. Il correspond à la valeur disponible après déduction du bouquet.
• Les arrérages désignent les versements de rente. Leur régime fiscal est distinct de celui du bouquet.
• Les montants contractuels définitifs restent à négocier et à faire vérifier.

04 · Projections et sensibilité de durée

Hypothèses de projection : indexation annuelle de la rente 2 %, autres frais initiaux 0 €, charges annuelles 0 €. Ces durées servent à comparer les paiements possibles ; elles ne prédisent ni un décès ni la date de libération du bien.

Frais initiaux et charges non renseignés : les totaux correspondent au bouquet et aux arrérages uniquement et ne représentent pas le coût intégral de l’acquisition.

• La durée réelle de versement est inconnue à la signature : c’est l’aléa du viager.
• Les montants additionnent les paiements prévus, sans les ramener à leur valeur d’aujourd’hui. Ils n’intègrent pas de revenus locatifs, de prix de revente ni de financement.
• Les montants cumulés des arrérages ne sont pas un taux de rendement ni une prévision de prix de revente.

05 · Principaux points fiscaux

Impôt sur le revenu de la rente viagère à titre onéreux (distinct de l’IFI) : 30 % des arrérages annuels sont retenus dans les revenus imposables du crédirentier compte tenu de son âge à l’entrée en jouissance (82 ans), soit 6 879 € sur 22 930 € de rente annuelle initiale. Ce pourcentage n’est pas un taux d’impôt : il détermine uniquement la fraction des arrérages soumise au barème personnel de l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur une éventuelle plus-value immobilière s’analyse séparément. Le pourcentage imposable de la rente ne s’applique pas au bouquet.

L’IFI ne concerne pas tous les foyers : il est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le viager peut modifier la situation du crédirentier (vendeur) ou du débirentier (acquéreur), selon leur patrimoine, les droits conservés ou acquis et les dettes déductibles. L’étude permet d’apprécier un éventuel maintien, une entrée ou une sortie de l’assujettissement à l’IFI ; ces effets ne sont pas systématiques.

06 · Module IFI et démembrement — VISION VENDEUR

Vision étudiée : VENDEUR · Situation comparée du même contribuable avant vente et après vente. L’autre partie est indiquée pour comprendre les droits, mais ses impôts personnels ne sont pas calculés avec le patrimoine de ce contribuable.

L’assiette IFI est la valeur nette du patrimoine immobilier retenue pour calculer l’impôt. Ce n’est pas le montant de l’impôt à payer.

Résidence principale du vendeur au 1er janvier : OUI. Vous avez indiqué que le bien faisant l’objet de la cession constitue la résidence principale du vendeur. Cette hypothèse explique l’abattement de 30 % retenu dans le calcul IFI, sous réserve des justificatifs et des conditions légales.

Explication de la valeur imposable du bien avant vente : 600 000 € − 180 000 € d’abattement de 30 % au titre de la résidence principale = 420 000 €. Cet abattement concerne l’assiette IFI et ne réduit pas la valeur retenue pour le calcul du viager.

L’abattement de 30 % est réservé à la résidence principale dans les conditions de l’article 973 du CGI. Il ne s’applique pas à une résidence secondaire ni à un bien donné en location. Il ne s’applique pas non plus aux parts d’une SCI de gestion ou d’investissement immobilier, même si le logement est la résidence principale de l’associé. Exception distincte : les sociétés fiscalement transparentes relevant de l’article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés propriétaires directs du logement.

Source : BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-20 du 05/06/2024, § 30 à 70 ; impots.gouv.fr, « Patrimoine taxable à l’IFI » (consultés le 12/10/2026).

Droit réservé au vendeur : Droit d’usage et d’habitation. Cas juridique : cession à un tiers ; âge retenu pour le barème fiscal de l’article 669 : 82 ans.

Origine des montants IFI : le bien étudié est valorisé 600 000 €. Les autres actifs immobiliers nets du foyer étudié représentent 0 €. Ce patrimoine est distinct du bien étudié : il s’ajoute aux droits immobiliers à déclarer, après les abattements et déductions applicables.

Deux évaluations répondent à deux questions différentes. Pour le prix du viager, la valeur disponible est de 66,2 %, soit 397 200 €. Pour l’IFI, la répartition fiscale retenue est de 20 % pour le vendeur et 80 % pour l’acquéreur. Cette répartition ne modifie pas le bouquet ni la rente. L’imposition des versements de rente relève encore d’un autre calcul, présenté au chapitre 05.

Taux de valorisation fiscale (article 669) : usufruit / droit d’usage assimilé : 20 % ; nue-propriété : 80 %. Ces pourcentages ne sont pas des taux d’IFI et ne se confondent pas avec le barème actuariel du viager.

Vente à un tiers avec réserve de droit : répartition indicative selon l’article 669, sous réserve que l’exception de l’article 968 soit applicable.

Assiette imposable retenue pour vendeur

Répartition de l’IFI par tranche : bases et impôts

Seuil d’assujettissement : patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000 €. Au-delà de ce seuil, la part comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € est également imposée. Les colonnes « Base » indiquent, si le seuil est atteint, la fraction du patrimoine soumise à chaque taux ; les colonnes « Impôt » présentent la contribution correspondante. Si le foyer n’est pas assujetti, ces colonnes sont nulles. Montants arrondis à l’euro, impôts par tranche réconciliés au total.

Une variation positive représente une augmentation de l’impôt théorique ; une variation négative représente une diminution. Le montant calculé comprend le barème et sa décote, mais pas les éventuelles réductions pour dons ni le plafonnement de l’IFI. Il ne constitue donc pas un montant déclaratif définitif.

Hypothèse patrimoniale : les autres biens immobiliers nets imposables renseignés restent identiques avant et après l’opération. L’IFI personnel de l’autre partie n’est pas calculé.

Justification et réserves du dossier : Hypothèse fictive : résidence principale déclarée, aucun autre actif immobilier renseigné. À documenter dans une étude réelle.

• Abattement de 30 % appliqué à la résidence principale du vendeur sur la valeur de son droit retenue dans ce scénario.
• Abattement de résidence principale appliqué sous réserve que les conditions légales soient effectivement réunies.
• La dette de rente du débirentier doit être estimée en capital d’après l’âge du crédirentier au 1er janvier et n’est pas automatiquement égale au capital économique converti en rente.
• La qualification des droits et le bénéfice de l’abattement de 30 % de résidence principale doivent être contrôlés selon les articles 968 et 973 du CGI.

07 · IFI : contrôles documentaires

• Identifier le titulaire de l’usufruit, du droit d’usage et de la nue-propriété à la date du 1er janvier.
• Confirmer la valeur vénale libre à la date d’imposition et les éventuels abattements justifiables.
• Contrôler les circonstances de l’aliénation, les liens entre parties et les conditions légales du démembrement.
• Documenter les éventuelles dettes déductibles, leur capital et les règles spécifiques de l’article 973.
• Faire vérifier les hypothèses par le notaire ou un conseil fiscal avant tout usage déclaratif.

06 · Module IFI et démembrement — VISION ACQUÉREUR

Vision étudiée : ACQUÉREUR · Situation comparée du même contribuable avant acquisition et après acquisition. L’autre partie est indiquée pour comprendre les droits, mais ses impôts personnels ne sont pas calculés avec le patrimoine de ce contribuable.

L’assiette IFI est la valeur nette du patrimoine immobilier retenue pour calculer l’impôt. Ce n’est pas le montant de l’impôt à payer.

Résidence principale du vendeur : non applicable au calcul personnel de l’acquéreur.

L’abattement de 30 % est réservé à la résidence principale dans les conditions de l’article 973 du CGI. Il ne s’applique pas à une résidence secondaire ni à un bien donné en location. Il ne s’applique pas non plus aux parts d’une SCI de gestion ou d’investissement immobilier, même si le logement est la résidence principale de l’associé. Exception distincte : les sociétés fiscalement transparentes relevant de l’article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés propriétaires directs du logement.

Source : BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-20 du 05/06/2024, § 30 à 70 ; impots.gouv.fr, « Patrimoine taxable à l’IFI » (consultés le 12/10/2026).

Droit réservé au vendeur : Droit d’usage et d’habitation. Cas juridique : cession à un tiers ; âge retenu pour le barème fiscal de l’article 669 : 82 ans.

Rente capitalisée et déduction IFI de l’acquéreur

ATTENTION — IFI : Valeur indicative fondée sur le capital économique. La déduction réelle doit être recalculée au 1er janvier selon l’âge du crédirentier et justifiée (barème fiscal des rentes viagères). Ne pas utiliser en l’état pour une déclaration.

Origine du capital de rente : capital économique converti en rente par le moteur de simulation ; estimation à réévaluer au 1er janvier. La déduction présentée reste conditionnée aux règles applicables à la dette et à la preuve du passif.

Origine des montants IFI : le bien étudié est valorisé 600 000 €. Les autres actifs immobiliers nets du foyer étudié représentent 1 400 000 €. Ce patrimoine est distinct du bien étudié : il s’ajoute aux droits immobiliers à déclarer, après les abattements et déductions applicables.

Deux évaluations répondent à deux questions différentes. Pour le prix du viager, la valeur disponible est de 66,2 %, soit 397 200 €. Pour l’IFI, la répartition fiscale retenue est de 20 % pour le vendeur et 80 % pour l’acquéreur. Cette répartition ne modifie pas le bouquet ni la rente. L’imposition des versements de rente relève encore d’un autre calcul, présenté au chapitre 05.

Taux de valorisation fiscale (article 669) : usufruit / droit d’usage assimilé : 20 % ; nue-propriété : 80 %. Ces pourcentages ne sont pas des taux d’IFI et ne se confondent pas avec le barème actuariel du viager.

Vente à un tiers avec réserve de droit : répartition indicative selon l’article 669, sous réserve que l’exception de l’article 968 soit applicable.

Assiette imposable retenue pour acquéreur

Répartition de l’IFI par tranche : bases et impôts

Seuil d’assujettissement : patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000 €. Au-delà de ce seuil, la part comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € est également imposée. Les colonnes « Base » indiquent, si le seuil est atteint, la fraction du patrimoine soumise à chaque taux ; les colonnes « Impôt » présentent la contribution correspondante. Si le foyer n’est pas assujetti, ces colonnes sont nulles. Montants arrondis à l’euro, impôts par tranche réconciliés au total.

Une variation positive représente une augmentation de l’impôt théorique ; une variation négative représente une diminution. Le montant calculé comprend le barème et sa décote, mais pas les éventuelles réductions pour dons ni le plafonnement de l’IFI. Il ne constitue donc pas un montant déclaratif définitif.

Hypothèse patrimoniale : les autres biens immobiliers nets imposables renseignés restent identiques avant et après l’opération. L’IFI personnel de l’autre partie n’est pas calculé.

Justification et réserves du dossier : Hypothèse fictive distincte : patrimoine immobilier net imposable de l’acquéreur hors opération de 1 400 000 €, sans abattement de résidence principale sur le bien acheté occupé. Dette de rente estimée par le moteur, à justifier au 1er janvier dans une étude réelle.

• Estimation de la rente capitalisée à partir de la rente annuelle et du coefficient de référence ; la valeur fiscale définitive au 1er janvier doit être recalculée selon l’âge du crédirentier et justifiée.
• La dette de rente du débirentier doit être estimée en capital d’après l’âge du crédirentier au 1er janvier et n’est pas automatiquement égale au capital économique converti en rente.
• La qualification des droits et le bénéfice de l’abattement de 30 % de résidence principale doivent être contrôlés selon les articles 968 et 973 du CGI.

07 · IFI : contrôles documentaires

• Identifier le titulaire de l’usufruit, du droit d’usage et de la nue-propriété à la date du 1er janvier.
• Confirmer la valeur vénale libre à la date d’imposition et les éventuels abattements justifiables.
• Contrôler les circonstances de l’aliénation, les liens entre parties et les conditions légales du démembrement.
• Documenter les éventuelles dettes déductibles, leur capital et les règles spécifiques de l’article 973.
• Faire vérifier les hypothèses par le notaire ou un conseil fiscal avant tout usage déclaratif.

08 · Module transmission

Exemple : examiner les clauses de réversion et les conséquences pour les héritiers. Aucun conseil personnalisé n’est délivré dans cet aperçu.

À préciser dans l’acte : qui continue à recevoir la rente après un décès (réversion), ce que devient le droit d’occupation et les conséquences pour les héritiers. La protection du logement et la poursuite de la rente sont deux questions distinctes.

09 · Module SCI : acquisition, fiscalité IR / IS et constitution

10 · Points à sécuriser avant signature

• Titre de propriété, diagnostics, surfaces, servitudes et situation locative.
• Valorisation libre documentée et nature du droit réservé au vendeur précisément définie dans l’acte.
• Indexation, réversibilité, charge des travaux et dépenses, garanties et assurance.
• Modalités de libération anticipée, majoration éventuelle de la rente et décès des vendeurs.
• Capacité de financement de l’acquéreur et résistance aux scénarios longs.
• Consultation notariale et, selon le dossier, conseil fiscal et patrimonial indépendant.

11 · Conclusion, sources et limites

Pour décider, rapprochez ces chiffres de votre objectif : le capital souhaité à la signature, la rente mensuelle, les droits conservés et les dépenses à supporter dans la durée. Le vendeur et l’acquéreur doivent pouvoir comprendre le même équilibre, à partir d’hypothèses partagées.

Sources immobilières et dates : Valeur de 600 000 € choisie pour la démonstration ; aucune transaction de référence ni expertise réelle.

Les calculs reposent sur les caractéristiques saisies et le référentiel actuariel retenu. Les scénarios additionnent les paiements selon plusieurs durées ; ils ne prédisent pas la durée réelle du viager. Les conclusions fiscales restent liées à votre situation et aux règles applicables à l’opération.