Des hypothèses visibles.
Des références vérifiables.
Les informations générales s’appuient sur les textes et ressources ci-dessous. Les calculs utilisent les données saisies et les lignes du barème Daubry 2023 disponibles.
Les scénarios de flux
Les coûts cumulés utilisent le bouquet et les arrérages issus du calcul Daubry. Les arrérages sont révisés annuellement selon l’hypothèse saisie : première révision au mois 13. Les frais sont ajoutés une seule fois et les charges annuelles sont constantes.
Une libération après L années complètes applique la majoration saisie à partir du mois 12L + 1. Ce scénario ne change pas rétroactivement la valeur initiale du droit d’occupation.
Les coûts sont nominaux, sans actualisation, intérêts de crédit, assurance de prêt, revenus locatifs, valeur de revente ou fiscalité. La comparaison au comptant additionne la valeur vide du bien et les frais classiques saisis : ce n’est pas une comparaison de rentabilité.
La méthode Daubry 2023
Source : barème Daubry, 6e édition 2023, scan transmis par Alban Lanselle. Les pages imprimées 12 à 15 donnent les tables hommes et femmes de 40 à 105 ans. Les pages 8–9 et 83–86 donnent quelques exemples de couples. Le calcul utilise uniquement les lignes documentées ; les pages manquantes ne sont pas remplacées par une approximation INSEE.
Le taux d’intérêt composé de 3,5 % annoncé dans la préface du barème est déjà intégré aux taux et coefficients publiés. Le moteur ne l’ajoute pas une seconde fois.
Droit conservé et valeur disponible
Pour le droit d’usage et d’habitation : valeur après occupation = valeur vide × pourcentage de nue-propriété de la colonne « Transactions viagères ». Le droit conservé calculé est la différence entre la valeur vide et cette valeur restante. Pour un usufruit, le pourcentage de nue-propriété économique est utilisé. Pour un viager libre, la valeur disponible est la valeur vide entière.
Bouquet et arrérages
Arrérages mensuels = (valeur après occupation − bouquet) × taux de rente annuel / 1 200. Bouquet = valeur après occupation − arrérages mensuels × 1 200 / taux de rente annuel. Modifier une case recalcule automatiquement l’autre ; le dernier montant saisi reste fixé lorsque le profil ou la valeur du bien change.
Les exemples imprimés appliquent le taux de rente à deux décimales. Le moteur reproduit cette opération ; il ne divise pas par le coefficient imprimé arrondi à une décimale. Le coefficient de calcul affiché est 100 / taux. Les valeurs internes restent non arrondies.
Deux vendeurs
Les exemples documentés couvrent H73/F73, H78/F78, H78/F73, H71/H75 et F71/F75. Les autres couples nécessitent la ligne correspondante du barème. Aucun âge moyen et aucune interpolation entre couples ne sont utilisés. Le formulaire n’ajoute aucun choix ni coefficient de réversion ou de fin d’occupation.
Scénarios de coût
Indexation, charges, frais et libération anticipée servent uniquement à projeter les paiements futurs. Ils ne modifient pas le taux de rente initial issu du barème. Les durées de scénario ne prédisent pas le décès individuel. La valeur du bien et les clauses doivent être vérifiées pour établir une proposition contractuelle.
Éditeur : Barème Viager Daubry.
Les références consultées
Consultation effectuée le 2 octobre 2026. Les textes peuvent évoluer ; vérifiez leur version applicable avant une décision.
- Service-Public — Achat ou vente en viager
- Code civil — Articles 1968 à 1983
- Notaires de France — Vente et achat en viager
- Service-Public — Comprendre l’usufruit
- BOFiP — BOI-RSA-PENS-30-20
- impots.gouv.fr — Plus-values exonérées
- CGI — Article 968
- BOFiP — BOI-PAT-IFI-20-20-30-10
- BOFiP — BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 100
- Code civil — Article 918
- impots.gouv.fr — Société civile immobilière
- impots.gouv.fr — Cession immobilière d’une SCI à l’IR
- Étude notariale ACTAVIE — Fonctionnement du viager
- Chambre des notaires de Paris — Le viager
Crédit photographique
Photographie de façade parisienne par Pavel Abramiankou, publiée sur Unsplash.