Calcul IFI en viager :
étude payante.

IFI et démembrement : partir du titulaire du droit

Le principe posé par l’article 968 du CGI est l’imposition, chez l’usufruitier ou le titulaire du droit d’usage ou d’habitation, de la valeur du bien en pleine propriété. Le même article prévoit toutefois des cas de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

La qualification exacte du droit et l’origine du démembrement doivent donc être vérifiées avant tout calcul.

Sources : CGI — Article 968
Consultées le 3 octobre 2026.

Vente en viager avec droit conservé

Lorsqu’une vente conserve au vendeur l’usufruit, l’usage ou l’habitation, une répartition de la valeur imposable peut s’appliquer dans les conditions prévues par le texte, notamment selon l’identité de l’acquéreur et les liens entre les parties. Cette analyse ne doit pas être transposée sans vérifier l’acte.

Sources : BOFiP — BOI-PAT-IFI-20-20-30-10
Consultées le 3 octobre 2026.

Acquéreur : la dette de rente n’est pas la somme des mensualités futures

Pour l’acquéreur imposable à l’IFI, la dette liée à la rente appelle une capitalisation répondant aux règles fiscales. Le BOFiP décrit une évaluation au 1er janvier selon l’âge du crédirentier et la fraction imposable de l’actif, sous réserve des conditions générales de déductibilité.

Sources : BOFiP — BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 100
Consultées le 3 octobre 2026.

Détention directe ou SCI

Lorsque le bien est détenu par une SCI, il faut raisonner à la fois sur l’actif et les dettes de la société, puis sur la valeur imposable des parts chez l’associé. Le régime fiscal de la SCI, les comptes courants et la nature des financements doivent être documentés.

Une dette comptabilisée n’est pas automatiquement déductible : sa réalité, son objet et les limitations prévues par les textes doivent être examinés.

IFI du vendeur et de l’acquéreur : deux lectures différentes

Un viager occupé oblige à distinguer le droit conservé par le vendeur, le droit reçu par l’acquéreur et les exceptions prévues par les textes. On ne peut pas simplement retrancher le bouquet de la valeur du logement pour obtenir la base IFI.

• Vendeur : caractériser l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation, puis vérifier les règles de répartition applicables.
• Acquéreur : déterminer le droit taxable et, le cas échéant, examiner la dette de rente capitalisée selon les règles fiscales.

Ces vérifications peuvent aboutir à des résultats différents pour chacune des parties. Comprendre les droits immobiliers et tester les paramètres économiques du viager.

Questions fréquentes sur le calcul IFI d’un viager

La rente à retenir est-elle celle de l’acte initial ou celle revalorisée ?

Pour évaluer une dette de rente au 1er janvier, il faut reconstituer l’obligation en cours à cette date et examiner les revalorisations contractuelles intervenues. Le montant historique ne suffit donc pas à lui seul ; la capitalisation et la déductibilité restent soumises aux règles fiscales applicables.

Le bouquet détermine-t-il la valeur taxable ?

Non. Le bouquet est une composante du paiement de la vente. Le calcul IFI examine les droits immobiliers imposables et les dettes déductibles selon les circonstances ; il ne se réduit pas au bouquet versé.

Le simulateur viager gratuit calcule-t-il aussi l’IFI ?

Non. La simulation gratuite porte sur les paramètres économiques du viager. Le calcul IFI est une prestation payante tenant compte des éléments fiscaux propres au dossier.

La méthode d’une étude IFI liée au viager

1. Identifier le redevable et les droits détenus au 1er janvier.
2. Vérifier la valeur vénale du bien et les éléments de décote justifiables.
3. Lire l’acte de vente, les bénéficiaires et les liens entre les parties.
4. Distinguer la valorisation économique de l’occupation et la répartition fiscale.
5. Examiner les dettes et leur déductibilité, sans double compte.
6. Faire confirmer l’application au cas particulier par les professionnels habilités.