Séparer la propriété.
Comprendre chaque droit.
Nue-propriété, usufruit et droit d’usage ne donnent ni les mêmes pouvoirs ni les mêmes conséquences économiques et fiscales.
Nue-propriété et usufruit : qui détient quoi ?
La pleine propriété réunit le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Lorsqu’elle est démembrée, l’usufruitier peut en principe utiliser le bien et en percevoir les fruits, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de propriété privé de cette jouissance temporaire.
La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété reconstitue la pleine propriété. La durée, l’origine du démembrement et les stipulations de l’acte sont donc essentielles.
Sources : Service-Public — Comprendre l’usufruit
Consultées le 3 octobre 2026.
Droit d’usage et d’habitation : un droit plus limité
Dans un viager occupé, le vendeur peut conserver un droit d’usage et d’habitation plutôt qu’un usufruit. Ce droit personnel lui permet d’occuper le logement dans les limites prévues par son titre ; il ne donne pas automatiquement la faculté de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
Une occupation conservée, un usufruit et un droit d’usage et d’habitation ne doivent pas être confondus. Leur étendue et leur fin doivent être décrites précisément.
Valeur économique et valeur fiscale
La valeur économique du droit conservé sert à construire l’équilibre d’une opération. Elle peut tenir compte de la durée statistique, du bien et des hypothèses de calcul. Le barème fiscal de l’article 669 répond à une autre finalité : il répartit forfaitairement la valeur entre usufruit et nue-propriété pour certains calculs fiscaux.
Utiliser automatiquement le barème fiscal comme prix économique peut donc produire une lecture inadaptée. Une étude doit indiquer quelle méthode est utilisée et pourquoi.
Comment le démembrement intervient dans un viager
Dans une vente en viager occupé, l’acquéreur reçoit un droit grevé par celui que le vendeur conserve. La valeur disponible après occupation sert ensuite à répartir le prix entre bouquet et arrérages. Dans une vente en nue-propriété payée comptant, la séparation des droits subsiste mais le paiement n’est pas nécessairement viager.
Il faut ainsi distinguer deux axes : les droits immobiliers transmis et la manière dont le prix est payé.
Questions à faire trancher avant de signer
- Le vendeur conserve-t-il un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation ?
- Peut-il louer le bien s’il le quitte ?
- Qui supporte les charges, la taxe foncière et les travaux ?
- Quand et comment le droit conservé prend-il fin ?
- Quelle méthode justifie sa valeur économique ?
- Quel traitement fiscal et successoral s’applique à la situation réelle des parties ?
Faites analyser les droits avant les montants.
Une étude personnalisée distingue la valeur économique, le cadre fiscal et les clauses à confirmer dans l’acte. Bouquet, arrérages, occupation, démembrement et IFI sont examinés ensemble.
Contenu préparé par notre cabinet Conseil Viager · Viager & stratégie patrimoniale.