Plusieurs impôts.
Des analyses distinctes.
Le viager ne relève pas d’un régime fiscal unique. Identifiez d’abord le contribuable, les droits détenus et la nature du flux concerné.
Vendeur : la fraction imposable de la rente
Pour une rente viagère à titre onéreux, seule une fraction entre dans le revenu imposable. Elle dépend de l’âge lors de l’entrée en jouissance et demeure ensuite fixe.
| Âge à l’entrée en jouissance | Fraction imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| 50 à 59 ans inclus | 50 % |
| 60 à 69 ans inclus | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
À 75 ans lors de l’entrée en jouissance, une rente de 1 000 € par mois représente 12 000 € par an ; 3 600 € entrent dans l’assiette de l’impôt sur le revenu. Il ne s’agit pas du montant de l’impôt.
Les rentes sur plusieurs têtes et les réversions appellent des règles particulières. Les prélèvements sociaux et l’ensemble du foyer fiscal doivent être examinés séparément.
Sources : BOFiP — BOI-RSA-PENS-30-20
Consultées le 2 octobre 2026.
La plus-value est une autre question
Le bouquet ne devient pas, à ce titre, un revenu de rente. La vente doit néanmoins être examinée au regard du régime des plus-values immobilières. Le prix fiscal n’est pas limité au bouquet.
La cession d’une résidence principale peut bénéficier de l’exonération lorsque ses conditions sont réunies. Les autres exonérations dépendent notamment de la situation du vendeur et du bien.
Sources : Service-Public — Achat ou vente en viager · impots.gouv.fr — Plus-values exonérées
Consultées le 2 octobre 2026.
IFI : partir de l’acte et des droits
Le principe est l’imposition du titulaire de l’usufruit, du droit d’usage ou du droit d’habitation sur la valeur en pleine propriété. L’article 968 prévoit des exceptions.
Lorsqu’une vente conserve l’usufruit, l’usage ou l’habitation au vendeur et que l’acquéreur ne relève pas des personnes visées par l’article 751, une répartition suivant le barème de l’article 669 peut s’appliquer. Les liens entre les parties et les conditions du texte sont déterminants.
Une valeur fiscale de droit n’est pas automatiquement une estimation économique pour négocier un prix de viager.
Sources : CGI — Article 968 · BOFiP — BOI-PAT-IFI-20-20-30-10
Consultées le 2 octobre 2026.
La dette de rente de l’acquéreur
Le BOFiP prévoit, sous les conditions de déductibilité, une dette évaluée en capital au 1er janvier selon l’âge du crédirentier, à proportion de la fraction imposable de l’actif. Le cumul des rentes d’un scénario ne remplace pas cette capitalisation.
Sources : BOFiP — BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 100
Consultées le 2 octobre 2026.
SCI : raisonner au niveau de la société et des associés
Vérifiez le régime fiscal, l’objet social, la comptabilisation de l’acquisition et des rentes, puis les conséquences d’une revente et d’une transmission de parts.
| Mode de détention | Question centrale |
|---|---|
| En direct | Situation personnelle, droits détenus et financement. |
| SCI à l’IR | Imposition des associés et régime applicable à la cession selon leur qualité. |
| SCI à l’IS | Résultat de la société, traitement comptable et fiscal puis flux vers les associés. |
Pour une SCI à l’IR et des associés personnes physiques agissant dans leur patrimoine privé, la cession relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime ne doit pas être transposé automatiquement à une SCI à l’IS.
Sources : impots.gouv.fr — Société civile immobilière · impots.gouv.fr — Cession immobilière d’une SCI à l’IR
Consultées le 2 octobre 2026.
Un compte courant d’associé demande une analyse de sa réalité, de son origine et de son traitement fiscal. Son existence ne suffit pas à établir une déduction universelle à l’IFI.
Préparer une étude individuelle
- Acte ou projet d’acte et identité des parties.
- Droits conservés et liens familiaux éventuels.
- Date d’entrée en jouissance, rente et clauses de réversion.
- Valeur des actifs et dettes au 1er janvier pour l’IFI.
- Mode de détention, statuts de SCI et données comptables.
Cette page fournit des repères généraux consultés au 2 octobre 2026. Une étude individuelle doit vérifier les textes applicables à la date de l’opération.
Étudiez l’impact patrimonial de votre opération.
L’IFI ne se résume pas à un pourcentage : la nature du droit conservé, l’identité de l’acquéreur et le mode de détention peuvent modifier l’analyse.
Bouquet & arrérages
Vérification de la valeur vide, du droit conservé, du barème et de plusieurs équilibres adaptés à votre objectif.
Occupation & démembrement
Lecture du droit d’usage et d’habitation, de l’usufruit, de la nue-propriété et des conséquences des clauses envisagées.
IFI & patrimoine
Analyse préparatoire de l’impact possible selon les droits réservés, les parties, le mode de détention et l’article 968 du CGI.
Les conséquences juridiques et fiscales définitives restent à confirmer avec les professionnels compétents.